The Rights of PH Property Buyers
OVERSEAS Filipino workers (OFWs) who bought a property back home but can no longer pay for it can get a partial refund only if they had been paying installments for at least two years, a visiting Integrated Bar of the Philippines (IBP) member said.
Lawyer Anel Martin Antero, IBP-Bulacan Chapter member, said the Realty Installment Buyer Protection Act or the so called Maceda Law provides protection to OFWs who want to invest in real estate in the Philippines.
“Kinakatakutan natin kung paano pag hindi natin nabuo o hindi natin natapos ang pagbababyad. Mahalagang malaman natin na meton naman tayong mga karapatan under the Maceda law,” Antero said during a forum at the consulate on October 18.
He said the law covers purchases “on installment” of house and lots and condominiums but “not commercial lots, industrial lots, or the sale of land between a tenant farmer and his landlord.”
“Meron kayong mga protection under the law para pag hindi kayo nakabayad, e makarecover naman kayo ng inyong mga naihulog. So, ano po yung mga condition para kayo ay maging entitled dun sa mga karapatan under the Maceda Law?” Antero
said.
“Una, dapat nakapagbayad na kayo ng at least two years na installment. Kapag kayo ay nakapagbayad na ng more than two years ng installment, meron na po kayong karapatan under the law. Una, meron kayong grace period equivalent to one month for every year na kayo ay nakapaghulog,” he said.
“So, halimbawa nakahulog na kayo ng dalawang taon, entitled na kayo sa additional grace period na 60 days para kayo ay makahabol dun sa inyong namiss na installment payment,” he added.
If the buyer had paid for more than two years, he or she gets an “additional 30 days for every year that she was able to pay.”
“Halimbawa naman po na kayo ay hindi na nakapagbayad at kailangan ng kanselahin ang inyong kontrata? Ano po ang mangyayari?” Antero said.
“Ang mangyayari po dyan, entitled kayo sa 50 percent ng cash surrender value nung inyong naihulog. Ibig sabihin, kailangan ibalik sa inyo yung kalahati nung inyong naihulog kapag mahigit na sa dalawang taon,” he said.
“At paglimang taon na kayong nakakapaghulog, yung kada lampas po duon sa limang taon dagdag ng five percent ng five percent yun hanggang 90 percent ang pwedeng ibalik sa inyo,” he added.
He said this last right could be exercised “once every five years.”
“Yung pagkakansela ng inyong pagbili ng lupa, hindi yun magiging epektibo kung hindi kayo bibigyan ng 30 days notice na kinkansela na at kasama po dun yung pagbayad nung cash surrender value na binabanggit ko po kanina,” Antero said.
“Napakahalaga po ng inyong investment sa Pilipinas kasi yun po ang nagfuefuel ng ating ekonomiya ngayon. Kung kayo man ay mag-iinvest sa lupa, or negosyo, or sa mga anak, whatever form, napakalaking tulong po yan sa ating bansa para umunlad tayo,” he added.
Antero also reminded OFWs to carefully scrutinize the seller and the land title he is offering.
“Ano ang kailangang hanapin dun sa tao? Of course ID para maverify ninyo. Once interesado na talaga kayong bilhin yung property, puntahan na ninyo sa Register of Deeds para po iverify or alamin kung yun pong titulo na pinapakita sa inyo ay tunay o kung siya ba yung nakalagay na pangalan dun na nagmamay-ari,” he said.
“Pareho ba yung detalye ng lupa at kung pareho ba yung lupa na pinakita niya dun sa nakasaad sa titulo,” he added.
Antero said it was also important to look into the title to see if the document had any “annotations.”
“Yung iba pag minsan, may ipapakita sa inyong titulo na malinis, walang kahit anong annotation. Ibig sabihin ng annotation, yung meron pang ibang transaction dun sa lupa na yun. Maari po kasing ang isang lupa kahit ako na ang may-ari ay naisangla na pala o naibenta na pala ng hulugan sa ibang tao,” he added.